房企降杠杆优化报表:“活下去比活得好更重要”

自融资新规浮出水面以来，本月内，上市房企马不停蹄地配股融资、引入战投、出让项目。

所有动作都指向低负债指标，以符合监管要求。据第一财经记者不完全统计，9月份以来，中南建设（000961.SZ）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城（000069.SZ）、南国置业（002305.SZ）等房企相继出让项目股权、剥离非核心业务；富力地产（02777.HK）、中国恒大（03333.HK）更是祭出分拆上市、配股融资等招数以做大企业权益。

据悉，参与试点的12家房企已经从9月份开始向有关部门提交相关数据及报表，其余规模房企也将从明年1月起按照新的融资规则执行，而规模房企之外的小型房企，将继续执行总量控制。多位业内人士认为，如果三道红线融资新规能够执行，一些债务风险较大的公司将被迫优化报表，回归理性发展路径。

这也是近期各家房企忙于各种资本运作，积极优化报表的原因。股权融资活跃房企融资新规搅起行业波澜后，一批房企直接跌入“红色危险区”。按此前流出的“三条红线”监管原则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍，截至2019年年末，50家样本房企中有15家房企触及三条红线。方正证券指出，行业融资边际收紧，预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式，达到“三道红线”指标。果不其然，9月15日，富力地产公告称，拟配售2.57亿股新H股，配售所得款项总额及净额预期分别为25.24亿港元及24.98亿港元。

富力地产董事认为，此举有助于减少公司对债务融资的依赖、优化资本结构。不仅如此，市场消息还显示，富力地产预计在未来10个月内，把2017年从大连万达手中购买的77处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产、缓解偿债压力。此次监管不同于以往窗口指导，而是有明确的计算指标。因此，房企应对的第一步，便是尽力优化财务数据，远离红色危险区。从净负债率看，减少有息负债、增加货币资金、增加所有者权益都是降杆杆的途径。“股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善作用显著。”地交易市场受影响，地价也相对平稳。地产行业大逻辑已变，房企如何谋取长远发展？在同策研究院研究总监宋红卫看来，未来城市间的分化将更为明显，选择经济基本面好的一二线城市、有广大纵深的三四线城市，是房企风险控制的第一步。其次，要向提高经营杠杆转变，提高经营效率，降低成本；单纯的住宅开发模式已不太受城市欢迎，带有产业资源的开发模式可增加企业土储，并降低购地成本。“直接影响企业风险的是现金流，这方面要做好管理，加强风险意识。企业战略要顺势而为，活下去比活得好更重要。”宋红卫直言。